Как расторгнуть договор аренды одной из сторон?

Здравствуйте, уважаемые читатели нашего блога!

Хотите найти информацию про одностороннее расторжение договора аренды и узнать, есть ли возможность осуществить его во внесудебном порядке?

Ст. 450 ГК РФ излагает суть расторжения договоров в общем. Но, как всегда, в любых правоотношениях есть нюансы (для аренды они выделены в статьи 619 и 620 ГК РФ).

Случаи прекращения арендных отношений

• По договоренности сторон — способ, который достигается без наличия взаимных претензий.
• По требованию стороны договора в судебной инстанции.
• По желанию стороны договора без обращения в суд.

Если срок в договоре аренды не обозначен, ст. 610 ГК РФ прописывает возможность досрочного прекращения в одностороннем порядке. Тот, кто желает прекратить сотрудничество, обязан сообщить об этом своему контрагенту не позднее, чем за три месяца. Прекратить договор аренды, в котором прописаны даты его действия, возможно, только если это четко прописано в нем самом.

Важно! Всегда лучше заранее «подстелить соломку» и прописать основания, по которым по вашему договору есть возможность прекратить его во внесудебном порядке, предусмотрев интересы обеих сторон. Это позволяет закон, и судебная практика доказывает такую возможность. Если такие условия заранее известны, решать возникшую проблему будет очень просто.

Прекращение договора по требованию арендатора

Допускается в случаях, если арендодатель:

1. Нарушает основные условия.
2. Отказывается передать недвижимость в срок, указанный в договоре или создает препоны в его использовании.
3. Передает проблемную недвижимость с изъянами, о которых знал заранее.
4. Не заявил о том, что есть другие собственники или арендаторы данного помещения.
5. Отказывается исполнять пункт о капитальном ремонте предмета аренды, если это прописано в договоре.

Также арендатор может отказаться от аренды, если полученным в аренду помещением стало невозможно пользоваться из-за воздействий извне, повлиять на которые он не мог.

Арендатор имеет право без всяких предупреждений начать процесс расторжения.

Прекращение договора по требованию арендодателя через судебные инстанции

Возможно, если арендатор:

1. Нарушает основные условия.
2. Портит состояние арендованного помещения.
3. Задерживает оплату за помещение два или более раз подряд.
4. Недвижимость используется с существенными нарушениями.
5. Отказывается исполнять пункт о капитальном ремонте предмета аренды, если это прописано в договоре.

Для арендодателя досрочное расторжение имеет особенность — он обязан письменно напомнить арендатору о его обязанностях, направив письмо-предупреждение.

В нем должно быть прописано:

• нарушение, допущенное арендатором;
• просьба о его ликвидации в определенный срок (закон называет его «разумным» и он может быть от семи дней).

Важно! Все документы, которые направляются другой стороне, нужно передавать лично или по почте заказным письмом (на адрес регистрации физического лица или адрес компании, отраженный в реестре юрлиц на сайте налоговой службы). У вас должна остаться отметка о получении бумаг.

В остальном документы и порядок действий одинаков для обеих сторон.

Порядок действий при одностороннем расторжении договора

• Составить уведомление о желании отказа от аренды (его образец можно увидеть здесь).
• Отправить его другой стороне.
• При согласии второй стороны — составленное и подписанное дополнение к договору о том, что стороны достигли взаимопонимания в вопросе расторжения договора.
• В случае если вторая сторона не идет на мирное урегулирование, обращаться в суд.

Важно! Обратиться в суд можно только после отказа от решения вопроса по взаимному согласию!

К уведомлению требования в законодательстве нет, но нужно указать в свободной форме:

• какие основания у вашего желания;
• предложить прекратить аренду на взаимных договоренностях;
• указать период, когда контрагент должен откликнуться (если срока в договоре нет, то по закону дается тридцать дней с момента вручения);
• можно сразу приложить и соглашение о расторжении — тогда другая сторона сможет подписать его сразу.

В случае отказа второй стороны от вашего предложения или игнорировании его, можно обратиться в суд. Но только по окончании 30-ти дней с того момента, когда были переданы документы.

Если стороны договора организации или зарегистрированные предприниматели, иск подается в арбитражный суд. Если одна из сторон — физическое лицо, то в районный судебный орган.

После того как официальные арендные отношения закончились, и не имеет значения каким образом это произошло, составляется акт передачи квартиры/офиса/склада и т.п. После его подписания арендатор прекращает пользоваться помещением и обязан вывезти из него свое имущество, а арендодатель получает свою недвижимость обратно и больше не получает арендные платежи.

Подведем итоги. Мы выяснили, что расторжение арендных договоров имеет несколько этапов и не нужно забывать ни об одном из них. И не имеет значения, получили ли вы одобрение расторжения от второй стороны или нет, составлять документы нужно всегда следуя букве закона.

Спасибо, что вы с нами!

Знайте свои права и не бойтесь их применять